07-05-2020, 11:05, LAATSTE UPDATE: 25-05-2020

Slaat de dip in het retailvastgoed over op de huizenmarkt?

De lockdown en anderhalve-meter-economie hebben het retailvastgoed zwaar getroffen. Stadscentra zijn stiller en winkels sluiten de deuren. Huizenbezitters maken zich zorgen. Slaat deze crisis straks over op de woningmarkt? 

Dat het retailvastgoed een harde klap krijgt door de coronacrisis mag geen verrassing heten. Maar dat die klap zó breed gevoeld wordt, leidt hier en daar wel tot opgetrokken wenkbrauwen. 

Robin Franken, fondsbeheerder van het Hof Hoorneman Real Estate Value Fund, is verbaasd over de breedte van de getroffen vastgoedbedrijven. “Je zou verwachten dat gezonde bedrijven met een sterke balans duidelijk minder afgestraft zouden worden dan bedrijven die het toch al moeilijk hadden. Maar er is stevig gooi-en-smijtwerk aan de gang, waarin nauwelijks onderscheid wordt gemaakt tussen ondernemingen van hoge of lage kwaliteit.”

Volgens Franken wordt er in de paniek van het moment door veel beleggers onvoldoende due diligence (boekenonderzoek) verricht. Een hoop beleggers hebben zonder nadenken alle retail-gerelateerde posities eruit gegooid. Deze nietsontziende beurshandel roept de vraag op of de crisis in het retailvastgoed ook kan overslaan op de huizenmarkt. De gemiddelde prijs van een eengezinswoning steeg in de periode 2013-2020 van € 220.000 tot € 334.000. Maakt corona nu een definitief einde aan deze hausse?

Betaalbaarheid is leidend
“Het belangrijkste onderdeel voor de prijzen op de huizenmarkt is betaalbaarheid”, legt Franken uit. “Particulieren maken hun sommetjes op basis van wat ze per maand kwijt zijn, niet op basis van de huizenprijs an sich. De rente is daarmee de belangrijkste factor.”

“Die rentes liggen nog altijd historisch laag”, vervolgt Franken. “Met alle maatregelen tegen corona nemen overheden daarnaast ook meer schuld op zich. Er is overheden daarom veel aan gelegen om de rente laag te houden. En zo lang de rente laag blijft, blijven huizen betaalbaar.”

Franken wijst erop dat de vastgoedcrisis zich voorlopig lijkt te beperken tot het commercieel vastgoed, en dan met name de retail. Aandelen in die sector zijn met zo’n 60 procent gedaald. In het kantoorvastgoed ligt die daling op ‘slechts’ 15 procent. En de huizenmarkt dan? Volgens makelaarsvereniging NVM loopt de Nederlandse woningmarkt ‘opvallend goed door’. Wel nam het aantal verkochte huizen af (-12 procent in de eerste twee weken na de coronamaatregelen), maar omdat ook het aantal kopers evenredig daalde, bleven de huizenprijzen overeind. Daarnaast verandert corona niets aan het voortdurende tekort aan woningen in Nederland.

Twijfels over kredietwaardigheid
Betekent dit dat de huizenmarkt buiten schot blijft? Voorlopig wel, zo lijkt het. Tegelijkertijd zijn er scenario’s denkbaar waarin ook kopers en verkopers de pijn kunnen gaan voelen. 

Franken: “De huizenmarkt kan zeker getroffen worden door corona, bijvoorbeeld wanneer beleggers gaan twijfelen aan de kredietwaardigheid van ‘gezonde’ Europese landen. Als dit zou gebeuren, moeten de overheden hogere rentevergoedingen bieden om nog beleggers te trekken. Als gevolg zal dan ook de hypotheekrente stijgen, waardoor woningen minder betaalbaar worden. Dat zet de huizenprijzen onder druk.”

Toch wijst de fondsbeheerder erop dat de omstandigheden er in Nederland ‘relatief goed’ uitzien. “Ons land is niet in volledige lockdown gegaan, terwijl het dichtbevolkt is. Intussen zien we dalende coronacijfers. Dat geeft de burger – en de huizenbezitter – moed.”

Dit artikel verwoordt de inzichten van Hof Hoorneman Bankiers. Het is geen beleggingsadvies. Verdiep u in de risico’s van beleggen voordat u eraan begint. De waarde van uw beleggingen kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.

Real Estate value fund

Risico’s van beleggen

Beleggen brengt risico’s met zich mee, u kunt uw inleg verliezen. De waarde van uw beleggingen is mede afhankelijk van de ontwikkelingen op de financiële markten. De waarde van uw beleggingen kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.

`